小田原市内の海岸まで7分の場所に建物付きの土地が売りに出ました。
東南道路・約80坪の敷地と『激安』物件だと思ったので、売主の東京の業者から資料を取り寄せ調査開始。
激安物件で真っ先に疑うのは『再建築不可』『現地まで車の通行不可』『強烈な心理的瑕疵』『そもそも違法建築』等々、問題がある物件であること。
明細地図で、現地まで車で行けることを確認。
建築基準法の接道要件を満たしていることを確認。
心理的瑕疵はないし、違法建築は解体すればいい。（再建築可であれば・・・）
前面道路に上下水の公共の本管があり、当該宅地内に引き込み済であることも確認。
建て替えは出来そうだ^^
今年7月6日に物件から１０ｍ程度の場所に2,080万円での成約事例（敷地面積：70坪）があり、相場より安いと確信しました。東京都を含めた他県の業者は相場を間違えて売りに出すことがたまにあるので、今回もそうかと思いました。そうであることを願いました・・・
神奈川県内で500万円以下の物件は何かあるのですが・・・
物件の販売図面
売主の担当者から資料をもらい、現在は浄化槽だが、前面道路に本下水の本管があることを確認。
上水道の本管もあります。
道路も公道で、建築基準法の接道要件を確認。
建物が使えそうならリフォームするし、建物が使えなければ解体して土地だな。
既存建物の解体費用は100万程度の予算を見ておけば大丈夫でしょう。
GoogleMapで確認して、道路との高低差も無さそうであることも確認。
ん？？？
ちょっと待てよ！？
何だこりゃ？
問題かな？
売主からもらった資料の『がけの上に建築物を建築する場合』にうっすらと丸が付いてる。
GoogleMapで見ても販売図面の写真を見ても裏にがけなんか無さそうなのに何だ？？
嫌な予感。。。
考えても仕方ないから現地を見て確認しよう！
土砂災害警戒区域に敷地の半分くらいが入ってる。
はい。現地を見に行きました。
動画は、7月12日ＡＭ8:00に公開です。
こりゃ、だめだ。。。
う～～ん。
この場所が『崖の上』なのね。崖の下にあるはずないと大きな思い込みをしてました。
今後はGoogleMapで見て崖を確認できないときは『崖上物件』を疑うことにします。
海岸から近いのに、こんな崖があるんだ。崖の下に家もある。。。
勾配30度どころか直角に近いようなスッごい崖。
擁壁の施工なんかしたら、安く買った意味ないじゃん。。
昨今の物価上昇により、生コン・鉄筋の価格は3年前の2倍くらいになっています。
残土の処分費も上昇。
異常気象のため、大雨による災害も増えている。
崖上・崖下の物件はリスクが大きいです。
敷地面積が70坪以上の土地が神奈川県内で売りに出ると、旗型の敷地（敷延）道路からの高低差・現地まで車の通行不可・接道なし等々、問題があることは覚悟するのですが、たまーにいい物件も出るんです。
不動産は、現地を見るまで分かりませんね。
＼ 未公開情報はLINEから ／
LINEの会員募集中です^^未公開物件はLINEだけで公開中です！